간주임대료 계산 및 종부세 부동산 임대소득 계산 방법
지난 5월은 종합부동산세 신고 및 납부의 달로 월급 외에 타 수익이 있으신 분들은 이 종부세 신고에 많은 신경을 쓰셨을 것이라 짐작해 봅니다.
종합부동산세는 매년 6월 1일을 과세 기준일로 자신 명의의 토지 및 주택을 개인별로 합산하여 공시가격의 합이 공제금액을 초과하는 경우 초과분에 대해 과세하는 세금을 의미합니다.
부동산 가격 안정을 위해 도입된 세금으로 고액 부동산 보유자들에게 지방자치단체가 부과하는 재산세와는 별도로 국세청이 일정 금액을 초과하는 부동산 소유주들에게 누진세율을 적용하여 부과하는 세금을 말합니다.
부동산 임대업을 하시는 분들의 경우 임대료를 받고 있다면 임대소득세를 내야 합니다. 매달 들어오는 월세에 대해서도 지불해야 하지만 보증금과 전세금에 대한 소득 역시 신고 대상이 됩니다.
간주임대료 뜻
간주임대료 (Deemed Rent)는 임대 사업자가 받은 보증금이나 전세금에 발생되는 수익을 임대료로 간주, 부과되는 세금을 의미합니다.
즉 부동산 임대소득 = 연간 월세 소득 + 간주임대료 라고 보는 것입니다.
간주임대료에는 월세 금액은 포함되지 않으며 보증금 혹은 전세금에 일정 이유을 곱해 계산된 금액에 대해 소득금액에 합산하여 계산합니다.
간주임대료 계산 과세조건
하지만 모든 임대사업자에게 간주임대료가 과세되는 것은 아닙니다. 과세 여부를 결정짓는 가장 큰 요인은 바로 소유 주택의 수 입니다.
부부합산 3주택 이상 소유하고 있는 경우 부과되는 것으로 2주택까지는 비과세로 진행됩니다.
이 외에도 보증금 합계액이 3억 이상, 주택 기준시가 2억원 초과 및 전용면적 40 m² 이상의 면적을 초과하는 부동산을 의미합니다.
즉 위 기준에 미달되는 부동산 소유주는 간주임대료 과세 대상에서 제외된다는 것을 의미합니다.
주택 수 판정 기준
소유주택의 수를 판정하는 기준은 다음과 같습니다.
- 먼저 40m² 미만의 소형주택은 대상에서 제외되며
- 임대소득이 아닌 주거의 용도로만 사용되는 주택 역시 제외됩니다.
- 또한 기준시가 2억원 이하 주택 역시 제외 대상으로
위 3가지 조건을 모두 만족시키는 주택에 대해서만 과세를 피할 수 있습니다.
간주임대료 계산 방법
계산 방법은 주택과 비주택의 경우로 나뉩니다.
주택과 비주택의 계산의 다른 점은 비주택일 경우 3억원을 공제하지 않고 보증금 전액에 대해 기준 이율을 적용시킨다는 점입니다.
즉 상업용 상가에 대해서는 더 높은 간주임대료를 부과한다는 의미이기도 합니다. 2020년의 기준 이율은 1.8% 입니다.
예를 들어보도록 하겠습니다.
3주택 보유주로 거주 주택을 제외한 2 주택을 아래와 같은 조건으로 임대하였습니다.
- 보증금 2,000만원에 월세 100만원
- 전세 7억원에 임대한 경우
1) 월세소득: 100만원 x 12개월 = 1,200만원
2) 간주임대료 = (7억원 – 3억원) x 0.6 x 0.018 = 432만원
그러므로 법정 연간 임대소득은 12,000,000 + 4,320,000 = 16,320,000원이 됩니다.
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