전세권 설정 등기 비용 및 방법 알아보기

전세권 설정 등기 비용 및 방법 알아보기

전세권 설정 비용 및 방법에 대해 알아보고자 합니다. 전세는 한국에만 있는 독특한 제도로 월세와 같이 일정기간 비용을 지불하는 것과는 달리 임대기간이 지나면 임대 계약 시 지불했던 전세금액을 그대로 돌려받을 수 있다는 장점이 있습니다.

한번에 목돈을 지불해야 한다는 단점이 있지만 월세와 같이 정기적인 비용이 발생하지 않아 많은 분들이 선호하시는 임대방식이기도 합니다.

하지만 때로는 집이 저당잡히는 경우, 계약 만료 시 전세금을 받지 못하는 위험이 발생할 가능성이 있습니다. 손해볼 위험없이 전세금을 안전하게 지킬 수 있는 전세권 설정 등기 비용 및 방법에 대해 알아보겠습니다.

전세권이란
전세권 설정 등기 효력
전세권 설정의 예
전세권 설정 비용 계산 방법
전세권 설정 등기 방법

전세권이란

먼저 전세권은 전세금 지급 후 타인의 부동산을 계약기간 동안 사용 후, 그 부동산을 반환하고 전세금을 돌려 받을 수 있는 권리를 의미합니다.

전세권 설정을 한 전세권자는 전세금에 대해 다른 채권자보다 우선적으로 변제를 받을 수 있는 권리를 가지게 됩니다.

민법에서는 전세권을 등기를 한 전세권에 한하며, 등기를 하지 않은 경우에는 임차권으로 인정, 임대차 계약에 대한 규정이 적용됩니다. 즉 미등기의 경우에도 임대차보호법에 의해서 보호는 받을 수 있습니다.

그럼 전세권 설정과 미설정의 차이를 정확하게 무엇일까요? 전세권은 주택임대차법과는 차이가 있습니다.

일정 기간 해당 부동산에 대한 사용의 권리로 전세금을 지불하지만 전세권의 경우에는 등기가 되어 있는 상태이며, 주택임대차의 경우에는 등기 없는 채권관계라고 할 수 있습니다.

전세권 등기 설정의 가장 큰 장점은 계약한 부동산에 다른 채권자와 문제가 발생했을 경우 다른 채무에 비해 우선적 변제 대상이 된다는 점입니다.

하지만 이 역시 전세권 보다 우선권을 가지고 있는 압류권자가 있는 경우 후순위가 될 수 있습니다.

예를 들어 A씨가 소유한 특정 아파트에 세금 체납 금액이 5천만 원이 있는 상태로 해당 아파트가 압류된 상태라고 가정해 보겠습니다.

해당 물건의 시가는 3억원으로 비록 5천만원의 세금으로 압류가 되어 있지만 전세금 2억원을 충분히 감당할 수 있는 금액으로 B씨는 전세권 등기 설정 후 해당 아파트에 입주하였습니다.

하지만 A씨의 상황이 지속적으로 안 좋아지면서 해당 아파트에 대한 경매가 진행되었고 총 2억3천만 원에 낙찰되었습니다.

이런 상황이라면 과연 B씨는 전세권 설정된 2억원을 전부 돌려 받을 수 있게 될까요? 이 경우에 B씨가 받을 수 있는 전체 금액은 1억 8천만 원입니다. 체납된 세금 5천만원을 제한 나머지 금액인 1억8천만 원을 지급 받게 됩니다.

전세권 설정을 한 덕분에 다른 채권자에 비해 우선권을 가질 수 있지만 세금이 전세권 설정보다 우선순위를 갖는 관계로 2순위자가 됩니다.

그럼 전세권 설정에 과연 얼마의 비용이 소요될까요? 먼저 전세권 설정은 임차인의 필요에 의해 진행하는 것으로 임차인이 부담하는 것이 일반적입니다.

전세권 설정에 포함되는 비용은 아래와 같습니다.

위의 경우를 계산해 보겠습니다. 전세금 2억원이라고 가정했을 때 아래와 같이 입력하시면 바로 비용을 알 수 있습니다.

전세권 설정을 원하시는 경우 부동산 중개업체에서 관련 서류 준비를 부탁하신 후 해당 서류를 비용과 함께 법무사에게 제출하시면 됩니다.

그러면 위임받은 법무사가 등기 업무를 진행하게 됩니다. 하지만 위의 법무사 수수료가 부담스러우신 경우에는 직접 진행하실 수도 있습니다.

1) 등록세 납부: 먼저 구청이나 시청에서 등록세와 지방교육세를 납부합니다.
2) 납세영수증을 가지고 관할 등기소에서 준비된 서류와 함께 신청서를 작성 후 등기를 신청하시면 됩니다.

전세권 설정의 가장 큰 장점은 계약 기간 종료 후 임대인이 보증금을 반납하지 않는 경우에 전세권 설정 등기를 했던 임차인은 해당 부동산에 대해 직접 경매 신청이 가능합니다.

만일 전세권을 설정하지 않은 경우에는 별도로 임차보증금반환 청구소송을 제기해 승소판결을 받은 후에야 강제집행이 가능합니다.