LTV, DTI, DSR 뜻 및 부동산 담보대출 한도 계산 방법
부동산 관련 뉴스에서 자주 등장하는 용어 중 LTV, DTI, DSR 이 있습니다. 내 집 마련을 고려하고 계신 분이라면 부동산 담보대출과 관련있는 이 세 용어에 대해 알고 계셔야 할 것이라 생각됩니다.
누구도 주택이나 부동산을 전액 현금으로 구매하는 사람은 없습니다. 일부 자금을 주택담보대출을 통해서 은행에서 대출받게 됩니다. 이 주택담보대출을 결정짓는 용어가 LTV, DTI, DSR 입니다.
과연 LTV, DTI, DSR 뜻은 무엇이며 어떻게 계산을 해야 하는지 그 방법에 대해 알아보겠습니다. 궁금하신 분들은 아래의 내용을 참고해 주세요.
글의 순서
LTV, DTI, DSR 뜻 및 계산 방법
1. LTV (주택 담보 인정 비율)
LTV 는 Loan to Value의 약자로 우리 말로는 주택 담보인정 비율이라 부릅니다. 부동산 가치 대비 대출 가능한 비율을 의미합니다.
LTV = [ 대출가능금액 / 주택 시세 ] x 100
예를 들어 현 시세 10억 짜리 아파트를 구입하고자 할 때 LTV가 50%라고 한다면 해당 아파트 구입 시 담보대출 가능한 최대 금액은 5억원 이라는 의미입니다.
흔히 정부가 부동산 시장의 안정화 및 투기억제를 위한 도구로 사용되며 LTV 비율이 낮을수록 시장을 안정화 시키는 효과가 있습니다.
2. DTI (충부채 상환비율)
DTI 는 Debt to Income Ratio의 약자로 우리 말로는 총부채 상환비율이라고 부릅니다. 대출자의 연간 총수입 대비 부채 비율을 나타낸 것이며 아래와 같이 계산됩니다.
DTI = [연간대출 상환액 / 연간 총 수입] x 100
즉 대출자의 담보대출 상환능력을 검증하는 비율이 됩니다. DTI 비율이 낮을수록 대출자의 상환능력이 높다고 판단합니다.
3. DSR (총체적 상환능력 비율)
DSR은 위의 DTI와 비슷한 상환능력을 검증하나 주택담보대출 뿐 아니라 대출자의 모든 대출의 원리금 상환액이 연소득에서 차지하는 비중을 계산합니다.
즉 아래와 같은 수식으로 계산될 수 있습니다.
DSR = (총 대출의 원리금 상환액 / 연소득 ) x 100
예를 들어 연간 소득이 1억원인데 향후 1년간 갚아야 할 대출 원리금이 7000만원인 경우 DSR은 70% 입니다. DTI와 마찬가지로 DSR 역시 낮을수록 상환능력이 높다고 판단합니다.
LTV DTI DSR 및 주택담보대출 한도 계산
1. 정부 부동산 정책 확인
과연 주택구입 시 얼마의 담보대출을 받을 수 있을지 그 한도를 알기 위해서는 먼저 정부의 부동산 정책을 확인하셔야 합니다.
지난 2020년 12월 16일 정부는 부동산 투기를 막기 위한 규제를 발표했습니다.
LTV 강화: 투기지역 또한 투기과열지구의 주택담보대출 LTV 기존 40%에서 시가 9억원 이하 40%, 시가 9억원 초과구간 20% 적용
DSR 강화: 투기과열지구 시가 9억원 이상 주택에 대해서는 규제 적용. 은행 DSR 40% 적용, 비은행사 초기 60%에서 2021년말까지 40% 적용 예정입니다.
2. 투기과열지구 LTV DTI DSR 확인
주택담보대출 한도를 알기 위해서는 자신이 구입을 원하는 주택의 위치 역시 확인하셔야 합니다.
2021년 3월 기준 투기과열지구 및 조정대상지역은 아래와 같습니다.
전국의 투기과열지구는 총 49개, 조정 대상 지역은 총 111개 지역입니다. 서울은 전 지역이 투기과열지구로 지정되었으며, 경기도 역시 분당, 과천, 수원, 성남, 용인수지, 기흥, 동탄 등 주요 지구가 투기과열지구로 정해진 것을 볼 수 있습니다.
그러므로 2020년 12월 16일 부동산 정책에 의하여 위의 투기과열지구에 속한 주택을 구입하시는 경우 주택담보대출의 LTV가 시가 9억원 이하의 금액에 대해서는 40%, 그 이상의 초과구간에 대해서는 20%에 한해 담보대출이 가능합니다.
또한 DSR 역시 9억원 이상의 주택에 적용되어 40%가 적용됩니다. 즉 대출자의 연소득 대비 전체 대출 원리금의 비율이 40% 내에서 결정된다는 의미입니다.
이상 부동산 담보대출 한도 및 관련 용어에 대해 알아보았습니다.
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